8月27日，老鄧的粉絲、身在杭州的孫老弟，給我帶來瞭兩壇自釀的白酒，一壇十五斤，是他的傢人和朋友在老傢釀的好酒。孫老弟是80後，自傢就是做酒出身，十幾年前到杭州闖蕩江湖，加盟大公司賣酒，所以現在早已成瞭酒業專傢。這次專程從杭州趕來，送給我兩壇美酒，讓我十分感動。
那麼，孫老弟為什麼要給我送酒呢？
據他說是因為看瞭我的文章，在去年杭州G20會議之前，一咬牙一跺腳，在杭州買房瞭！那是2016年8月底，正是房地產最熱的時候。他在杭州買房是下瞭很大決心的，因為他在杭州打拼十幾年，始終嫌杭州的房價高，所以之前已經用積蓄在老傢買瞭兩套房子瞭。可惜老傢的房子就是不漲，甚至略有下跌，而杭州房價卻在蹭蹭漲！所以這次下定決心在杭州買房！他買房後不久，2016年9月初的G20會議就結束瞭，杭州房價躥升瞭一個臺階，他的房子立刻漲瞭十幾萬。房東本想反悔，但違約金較高，所以還是賣瞭。但是之後房價繼續漲，從孫老弟在杭州買房子到現在還不到一年，房價已經漲瞭一倍！所以孫老弟十分高興，拿出自傢釀的美酒，專程來感謝我的。
但我並不敢居功。我認為：這不是我的功勞，而是孫老弟的決策英明果斷。因為我自己也有很多錯誤的判斷和決策，比如股市掙錢很艱難，相當多的股票或者看錯，或者一直不漲；我認為美國會及時解決朝鮮，但現在來看雖然局勢越來越緊張，但雙方仍處於嘴炮階段；之前我還認為《戰狼2》的票房會突破100億，從當前走勢來看，除非發生奇跡，否則已經基本上不可能瞭……
所以每一個人都會有很多錯誤的判斷，我也一樣。如果別人聽瞭我的正確意見就來感謝我，我也自居有功的話，那麼我也應該承擔錯誤的責任，於是很多聽瞭我錯誤意見的人，估計就要把我打死瞭……
所以哈，孫老弟特意來感謝我，我很高興和感動。但每個人都要對自己的決策負責，說白瞭，盈虧自負。作為自媒體作者，我當然要做足功課，並及時發表自己的真實看法，但僅供大傢參考。
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好瞭，現在咱們就好好談談杭州房價為什麼這一年又漲瞭一倍，尤其是2016年10月初遭遇史上最嚴厲的限購，居然擋不住杭州的房價猛漲，這到底是為什麼？！
我認為：杭州是個樣本，必須好好分析，這樣大傢對全國一二線城市，以及我國各種政策的效果，就會有更清醒的認識。
杭州房價是必漲的，理由有以下幾點。
1、在中國城市化大潮中，隨著人們的旅遊越來越多，見識越發廣博，就會有更多人認識到杭州之好。
杭州的西湖以及周圍的山，加上濃厚的人文底蘊，在我看來是全國最美的，沒有之一。所謂“上有天堂，下有蘇杭”，本質上是拿蘇州陪襯杭州，讓文字押運。雖然蘇州也不錯，但還是無法和杭州相比。一直看多房地產的董藩教授尤其看好杭州，認為杭州的房價以後必然向京滬看齊，我深以為然。
2、杭州是省會，在當今一二線爭奪人才尤其是年輕人口的戰爭中，杭州可以充分發揮省會的優勢。
關於省會的“人才”爭奪戰，我在：租購同權？下一輪房價暴漲就要開始瞭！、租購同權？下一輪房價暴漲就要開始瞭！（2）和中早已寫過。可以說，全國是我最先認識到這一點的，然後別人乃至主流媒體開始瞭這方面的宣傳。現在省會城市已經出臺瞭多項政策，主要有：
（1）成都宣佈，隻要是符合條件的“人才”，允許以5年前的價格買房。
（2）長沙宣佈，對各類“人才”，包括大專，放松限購，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳的限制。
（3）南京發佈《人才安居辦法》，力保16萬“人才”安居樂業。
（4）杭州：大幅擴大城區，把之前的臨安市變成臨安區，城區面積擴大將近一倍，從4876平方公裡猛增到將近8000平方公裡，極可能成為第五個一線城市。在租購同權方面，杭州也提出更為兇猛的政策，隻要租賃幾平米房子，就能就近入學。
3、G20會議之前大肆趕人，並讓污染環境的店鋪關門，拆遷瞭一大堆城中村。2017年該政策繼續，但新房建設跟不上，導致房價和房租大漲。
如果說2016年為瞭迎接G20，搞一些這方面的臨時措施還可以理解的話，那麼這種措施在2017年繼續延續，就是杭州房價和房租大漲的直接原因瞭。2016年杭州提出“主城區城中村改造五年攻堅行動”，計劃從2016年起，用5年時間基本完成178個主城區城中村改造，將主城區城中村打造成配套完善、生活便利、環境優美、管理有序的新型城市社區。2017年1月，杭州主城區城中村改造攻堅行動被列入瞭《杭州市城市建設“十三五”規劃》，2017年將是杭州歷年來拆遷量最大的一年。
據不完全統計，2016～2020年杭州將全面完成上百個城中村的拆遷計劃，拆遷至少600萬平米城中村和老舊小區。在此，我們可以簡單分析一下杭州樓市的供求：
（1）供應方面，2017年至少會拆遷500萬平米住房。按照2017年1～4月杭州新開工面積490萬平米計算，今年的總新開工面積大約是1500萬平米，貌似不僅可以完全覆蓋上述因拆遷而減少的500萬平米，而且還頗有富餘。但從下圖中可以看出，截止到2017年4月份的杭州商品房施工面積和增速，並不樂觀。
（3）更重要的是，杭州市新增人口卻呈同比上升之勢。2016年市區常住人口增加17萬，如下圖所示。
可以預計，由於杭州的新政以及全面二胎政策，2017年杭州市的常住人口大約會增加25萬人左右。不管如何，如果未來幾年，每年至少新增25萬人口，每人需要30平米住宅（這是及格線），一年就是750萬平米的住宅需求。所以，每年杭州對住宅面積的總需求至少是：
500萬（拆遷） + 25萬*30 = 1250萬平米
總需求量1250萬平米，但新開工量是1500萬平米，貌似可以全覆蓋啊！
呵呵，在此文中，鄧元傑要提出一個初聽驚世駭俗、但也毫不稀奇的觀點：人均住房面積，80平米以上才感到真正舒適！
目前，我國人均住房面積大約40平米，貌似已經比較高，但離80平米的目標還有一倍距離，可見潛力有多大！尤其是在大城市中，人均住房面積比較小，在中小城市尤其是農村，人均面積較大，所以目前的“人均40平米”，大城市的居住面積實際上較小，而小城市和農村卻較大。這是符合人們直覺的，不信可以到農村看看，哪傢不是兩三百平米以上？其實根本沒住幾個人。而大量到城市移居的小城市和農村人口，在大城市的居住面積仍然捉襟見肘。
人均80平米才感到真正舒適，住在大城市的人們，同樣在向這個目標努力！
而過去一兩年的供給側改革，激發的偏偏是大城市的需求，2016年國慶以來的限購，限制的也是大城市的需求。現在壓制已經將近一年瞭，需求即將重新被激發，而且已經被激發！
所以不僅是杭州，而是全國所有一二線城市，房地產仍將欣欣向榮。
以杭州為例，由於上述因素，過去一年二手房的漲幅是40%多，可謂領先全國，如下所示（數據來自房天下）。
實際上，這個數據是大為低估的。在國傢大力打壓一二線房地產的情況下，網站也不得不夾著尾巴做人，所以身在杭州的人當然知道真正的漲幅，比如孫老弟的房子就漲瞭一倍。由於大量拆遷舊房，租房需求大增，於是房東大幅提高租房價格，甚至由此釀成瞭局部群體事件。但這些都不會公開報道，有杭州的朋友可以在回復中說說。
另一個房價漲一倍的證據是：2016年杭州最貴的學區房“隻有”每平米8.3萬（在G20會議之後創出），但到瞭2017年5月已經漲到瞭每平米16萬，一倍漲幅。
今年5月份以來，全國的環保檢查搞得很厲害，幾十萬傢工廠和小作坊被關閉，極大壓制瞭需求。我在《兩封倒閉工廠老板寫給環保局長的信，句句戳中淚點！》已有很多說明，壓制需求的結果是什麼？沒錯，會大幅抬高物價，加上傾斜的環保措施，肯定有利於國企。然後呢？人們當然會紛紛來到大城市謀生啊！雖然大城市也會打擊各種燒烤和小吃店，也會有暫時的困難（比如杭州），但大城市的生存環境還是好一些。而無數中小城市的管理者以環保之名打壓中小企業，或者繼續收受賄賂，或者自己開廠生產，賺取壟斷利潤。在這些小地方，中小企業尤其是民企的生存環境會進一步惡化，從而把大量人口繼續推向大城市！
所以，像一二線城市尤其是杭州這麼好的地方，人們有錢就會來買房，而且越大越好，人均80平米才真正舒服，以杭州為代表的一二線還得繼續大漲。
對於這些不抓則已、一抓就猛抓的政策（比如環保），我無話可說，我隻能說客觀效果。客觀效果就是：中國的物價將大幅上漲，人們將繼續湧向一二線城市（這次尤其是二線城市），大城市的房價和經濟將掀起新一輪熱潮。
在此順便說一句：一說到房價，現在看空的人有很多，他們也能收獲很多掌聲，而且在老百姓中仍然有大量的看空者。大傢知道我是怎麼判斷的嗎？哈哈，看回復就知道瞭。我發現隻要我寫房地產文章，拍磚的就很多，而且往往被頂到前面，比如《租購同權？下一輪房價暴漲就要開始瞭！》這篇我精心寫就的文章的前幾條回復如下（都是被人頂上來的）：
很顯然，看空房價的主要是沒房或者少房的。其實如果房價有所下跌，他們都想買房。既然如此，房價怎麼可能跌呢？加上各種促進通脹的政策和城市化，一二線房地產的需求還很大啊，哈哈哈哈！
有些人不僅現在看空房地產，而且去年就看空，幾年前就看空，N年前就看空！但是這幾年房價漲瞭幾倍？過去一年在最嚴厲的限購下，杭州房價居然漲瞭一倍，這些人還有什麼可說的？某些始終看空的大V難道不應該向大傢道歉嗎？別用各種貌似深沉的理由來搪塞，最後拿世風日下來搪塞，別整那些沒用的，出來道歉！
別人先不說，牛刀，大傢需要你出來道歉！
牛刀已經消失一年多瞭。有誰知道牛刀的下落，請告訴我。因為有人想找到他的心情，和找到賈躍亭一樣迫切。
良藥苦口利於病，忠言逆耳利於行。老夫如果錯瞭，一定會及時道歉。
4、特色小鎮！
在京津準備發展雄安、想把雄安建成後花園、並且嫌棄“低端人口”想趕人的時候，長珠三角城市群、各個中東部地區的省會，已經成為中國經濟的最大引擎。特色小鎮是國傢城鎮化的重要措施之一。在很多別的地方可能很難搞好，但在長珠三角地區，尤其是杭州附近，搞好特色小鎮沒有任何問題，因為這裡的氣候和經濟最好！
在此，順便給大傢推薦一隻股票：600606綠地控股！因為它投資500億在杭州灣，佈局特色小鎮！杭州灣經濟必然崛起！
去年，綠地集團與杭州灣新區簽署總投資500億元的戰略合作協議，全面承接濱海新城建設中的綜合性城市開發業，8月中旬，位於杭州灣新區內的“綠地·海灣”特色小鎮項目正式啟動。同時，綠地在寧波杭州灣、西安西咸新區、山東雪野湖以及雲南昆明、南京高淳、鄭州新密、河北大廠、南昌贛江新區、成都都江堰、成都峨眉山等地，都簽約瞭一批特色小鎮項目，涉及土地約40000畝！
綠地，控股！長期的不漲已經讓我憤怒，我狠狠地喝瞭幾口孫老弟給我的酒，這酒很好，純糧食釀造，爽！等他註冊瞭品牌之後必須幫他宣傳一下！
但是現在，必須讓大傢知道綠地控股有雄厚的土地儲備和前瞻性的投資，股票本身的估值也很好。至於主力想怎麼做，隨它的便！不過大傢的盈虧，呵呵，也要自負啊。
回到杭州，回到房地產，回到中國的經濟大勢。從杭州過去一兩年的發展，可以總結出未來中國發展的大勢：
1、不管是人口驅動還是高價賣地，不管是限制供地還是租購同權，不管是通貨膨脹還是城鎮化，不管是環保治理還是特色小鎮，人口將繼續向一二線城市集中，已經毫無疑問！
2、所以通脹將繼續，一二線房價將繼續走高，以後以糧食為主的各種價格，都將繼續水漲船高！可以這麼說，2017年以環保治理和深化供給側改革為音響電容安裝標志，中國通脹必然掀起新一波狂潮。
京滬永遠漲，一印解千愁！
3、軟硬件的智能化，是另一個重要方向。
那麼，我們該怎麼投資呢？
1、到一二線城市，買房去！
汽車重低音電容 2、如果手裡的錢不多，或者根本不夠付首付，可以考慮炒股。
這是因為：既然通脹要繼續，而且供給側改革和環保都是要“做大做強國企”和藍籌，以及外部局勢的持續緊張但短期又打不起來，都讓資源股、地產股和其他藍籌更得益。所以如果錢不多的話，就適當炒炒股吧。當然，炒股也是比較危險的，主要是是解決“追漲殺跌”的問題。
OK，杭州房價過去一年上漲一倍，你有什麼感想呢？
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